APE e vendita casa: cosa sapere prima di mettere un immobile sul mercato a Bergamo

Quando incontro un proprietario che sta pensando di vendere casa, una delle prime cose che consiglio è di non concentrarsi esclusivamente su prezzo, fotografie e pubblicazione dell’annuncio.

Prima viene un altro lavoro: capire esattamente che cosa stiamo vendendo e verificare la documentazione dell’immobile.

Tra i documenti da controllare c’è anche l’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica.

Molti proprietari ne hanno già sentito parlare. Qualcuno conserva un vecchio attestato tra i documenti di casa, altri ricordano di averlo fatto predisporre per una precedente locazione, mentre altri ancora iniziano a cercarlo soltanto quando la vendita è già avviata.

Vediamo quindi, in modo semplice, che cos’è e perché è utile occuparsene per tempo.

Cos’è l’APE?

APE significa Attestato di Prestazione Energetica.

È il documento che descrive la prestazione energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare e attribuisce una classe energetica. Le classi utilizzate vanno da A4 a G. L’attestato contiene inoltre informazioni sul fabbisogno energetico, sulle emissioni e sull’utilizzo di fonti rinnovabili e può indicare possibili interventi migliorativi.

In termini molto semplici, permette a chi sta valutando una casa di avere un'indicazione standardizzata sulle sue caratteristiche energetiche.

Questo non significa naturalmente che due famiglie che abitano nello stesso appartamento avranno necessariamente le stesse bollette: i consumi reali dipendono anche dalle abitudini personali, dalle temperature impostate, dal numero degli occupanti e da molti altri fattori.

L’APE valuta invece l’immobile secondo criteri tecnici standardizzati.

Perché l’APE è importante quando devi vendere casa?

Nella compravendita immobiliare la certificazione energetica non dovrebbe essere considerata semplicemente come una formalità da affrontare alla fine.

La disciplina nazionale prevede specifici obblighi legati alla certificazione energetica in occasione del trasferimento e della locazione degli immobili; proprio per questo, quando preparo una casa alla vendita, preferisco verificare subito la situazione documentale anziché scoprire eventuali problemi quando abbiamo già trovato l’acquirente. Il Consiglio Nazionale del Notariato dedica alla certificazione energetica un approfondimento specifico che distingue, tra l’altro, gli obblighi relativi alla dotazione dell’APE e quelli connessi al trasferimento o alla locazione.

C’è poi un altro aspetto.

La classe energetica è un'informazione che interessa sempre di più chi acquista casa, perché aiuta a comprendere alcune caratteristiche dell’immobile e a confrontarlo con altre abitazioni.

Una casa recente in classe A4 e un appartamento più datato in classe G possono essere entrambi immobili validi, ma hanno caratteristiche energetiche molto differenti. È corretto che un potenziale acquirente lo sappia fin dall'inizio.

Quanto dura un APE?

In linea generale, l’Attestato di Prestazione Energetica ha una validità massima di dieci anni, ma la sua efficacia è collegata anche al rispetto delle prescrizioni previste per i controlli di efficienza energetica degli impianti. Inoltre, l’APE deve essere aggiornato quando vengono effettuati interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica che incidono sulle prestazioni energetiche dell’immobile.

Ed è proprio qui che spesso nasce l’equivoco.

“Ho già l’APE, quindi sono a posto.”

Non necessariamente.

Immaginiamo un proprietario che abbia fatto predisporre l’attestato alcuni anni fa e che successivamente abbia sostituito serramenti, caldaia o realizzato altri interventi energeticamente rilevanti.

Prima di utilizzare automaticamente il vecchio documento per una nuova vendita è opportuno far verificare da un tecnico se sia ancora adeguato alla situazione attuale.

Chi può predisporre l’Attestato di Prestazione Energetica?

L’APE deve essere redatto da un tecnico in possesso dei requisiti previsti dalla normativa.

Non si tratta quindi di un documento compilato dall’agenzia immobiliare o dal proprietario.

Il tecnico raccoglie e verifica le informazioni necessarie sull’immobile e sugli impianti, effettua le attività previste dalla normativa e produce l’attestato.

A livello nazionale gli attestati confluiscono nel SIAPE – Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica, realizzato e gestito da ENEA e alimentato attraverso i catasti energetici regionali e delle Province autonome.

APE e classe energetica: attenzione a non confondere valore e consumi

Un errore frequente è pensare che la classe energetica determini automaticamente il valore commerciale dell’immobile.

Non funziona così.

Il valore di una casa dipende da molti fattori:

ubicazione, metratura, piano, stato di manutenzione, presenza dell’ascensore, esposizione, spazi esterni, box, qualità dell’edificio, domanda nella zona e caratteristiche specifiche dell’abitazione.

La classe energetica è uno degli elementi da considerare.

Allo stesso tempo, sarebbe sbagliato ignorarla.

Un acquirente che confronta due immobili simili può legittimamente tenere conto anche delle loro caratteristiche energetiche, soprattutto quando deve valutare eventuali lavori futuri e i costi di gestione dell'abitazione.

Perché consiglio di controllare l’APE prima di pubblicare l’annuncio

Il mio approccio è semplice: meno cose lasciamo all’ultimo momento, più tranquilla può essere la compravendita.

Quando si decide di vendere casa, preferisco verificare per tempo non soltanto l’APE, ma l’intero quadro documentale dell’immobile.

Per esempio:

situazione catastale, pratiche edilizie disponibili, eventuali modifiche effettuate negli anni, documentazione condominiale quando necessaria e altri elementi che potrebbero diventare importanti durante la trattativa o prima del rogito.

Non significa che ogni casa debba essere perfetta prima ancora di essere pubblicizzata.

Significa piuttosto conoscere prima la situazione, così da poter decidere come gestirla.

Scoprire un problema quando l’acquirente ha già presentato una proposta, sta chiedendo un mutuo e il rogito si avvicina è molto diverso dal conoscerlo prima di iniziare la vendita.

Un esempio molto semplice

Immaginiamo di voler vendere un appartamento in provincia di Bergamo.

Il proprietario trova nel cassetto un APE predisposto diversi anni prima.

Nel frattempo, però, sono stati eseguiti lavori sull’immobile.

Invece di allegare automaticamente quel documento alla pratica di vendita, la scelta prudente è verificare con un tecnico se l’attestato sia ancora utilizzabile o se debba essere aggiornato.

È un controllo relativamente semplice fatto nel momento giusto che può evitare dubbi e corse dell’ultimo minuto.

Ed è esattamente questo il principio che cerco di applicare alle compravendite che seguo:

prima controllare, poi vendere.

Vendere casa significa anche preparare bene i documenti

Una buona vendita immobiliare non nasce quando viene pubblicato l’annuncio.

Inizia prima.

Parte dalla valutazione corretta dell’immobile, continua con il controllo della documentazione e arriva poi alla preparazione della casa, alle fotografie, alla promozione, alle visite e alla trattativa.

L’APE è solo uno dei tasselli, ma è un tassello che vale la pena sistemare subito.

Per chi sta pensando di vendere casa a Bergamo o in provincia, affrontare questi controlli preventivamente significa arrivare sul mercato con maggiore consapevolezza e meno incognite.

Stai pensando di vendere casa e non sai se il tuo APE è ancora valido o quali altri documenti sarebbe opportuno controllare prima di iniziare?

Possiamo fare insieme una prima verifica della situazione dell’immobile e capire quali passaggi affrontare prima della vendita.

L’obiettivo è semplice: vendere casa con maggiore sicurezza e consapevolezza, evitando per quanto possibile di scoprire problemi quando la trattativa è già avanzata.

Massimo Vismara – UNICA CASA

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