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Difetti nascosti prima del rogito e doppio della caparra. Cosa fare

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Hai già firmato il preliminare e versato la caparra. A pochi giorni dal rogito, durante un ultimo sopralluogo, scopri che quella macchia vicino alla finestra è un’infiltrazione che si ripresenta ogni volta che piove. Puoi chiedere al venditore di ripararla? E quando puoi chiedere il doppio della caparra?

Se stai comprando o vendendo casa a Bergamo e provincia, il primo passo è capire da dove viene il problema, quanto incide sull’immobile e cosa prevede il preliminare. Questi tre elementi aiutano a decidere come procedere prima della firma.

Una macchia sul muro può far slittare il rogito?

Immaginiamo un appartamento in condominio. Durante l’ultima visita, l’acquirente nota un alone vicino alla finestra. Un sopralluogo tecnico può aiutare a distinguere il segno di una perdita già riparata da un’infiltrazione ancora attiva. Se l’acqua entra dalla facciata o dal tetto, anche i verbali dell’assemblea e le segnalazioni all’amministratore possono aiutare a ricostruire il problema.

Se il difetto richiede lavori, venditore e acquirente possono discutere come gestirli. Per esempio, possono concordare per iscritto chi interviene, entro quando, come si verifica il risultato e se occorre spostare la data del rogito. In altri casi possono valutare un nuovo accordo sul prezzo.

Come distinguere un difetto nascosto da un problema già noto

Un difetto può essere difficile da riconoscere durante una normale visita. La casa può essere stata appena tinteggiata, il problema può presentarsi solo dopo forti piogge oppure la causa può trovarsi dietro un rivestimento. La tinteggiatura, da sola, dice poco su cosa sapesse il venditore. Per valutare l’impatto del problema contano l’origine, la frequenza, il costo di ripristino e l’effetto sull’uso della casa o sul suo valore.

Cosa emerge durante la visitaCosa verificare prima di decidereUn alone asciutto dopo una vecchia perditaChiedi quando è avvenuta la perdita, come è stata riparata e se esistono fatture o rapporti dell’intervento.Muffa che torna nella camera da lettoChiedi al tecnico di distinguere condensa, ponte termico e infiltrazione. L’intervento cambia a seconda della causa.Acqua che entra dal soffitto dopo la pioggiaVerifica la provenienza, le precedenti segnalazioni all’amministratore e gli eventuali lavori già deliberati.Una crepa che si allarga o ricompareFai valutare la causa e l’eventuale rilevanza strutturale prima di stimare i lavori.Una veranda o una stanza diversa dai documentiChiedi a un tecnico di confrontare lo stato dei luoghi con i titoli edilizi e la planimetria catastale. Coinvolgi il notaio per gli effetti sulla stipula.

Per un appartamento in condominio, sapere che il problema riguarda il tetto o la facciata cambia anche le domande da fare. Ci sono verbali, preventivi, delibere, un sinistro assicurativo aperto? Chi può autorizzare i lavori e in quali tempi? Se ci sono spese straordinarie, è opportuno chiarire per iscritto tra le parti chi se ne farà carico.

Quando si può chiedere il doppio della caparra confirmatoria?

L’articolo 1385 del Codice civile prevede che, se la parte che ha ricevuto la caparra confirmatoria è inadempiente, l’altra possa recedere dal contratto e chiederne il doppio, quando sussistono i presupposti. Se è invece inadempiente la parte che l’ha versata, chi l’ha ricevuta può recedere e trattenerla. La richiesta di esecuzione o di risoluzione del contratto segue un percorso distinto, con il risarcimento regolato dalle norme generali.

Nel caso di un difetto scoperto prima del rogito, contano la gravità del problema, gli obblighi assunti nel preliminare, le informazioni già comunicate e le prove disponibili. Occorre anche verificare se la somma è stata versata come caparra confirmatoria o come acconto sul prezzo. Se la trattativa si blocca, fai esaminare il contratto e la documentazione a un avvocato prima di decidere come contestare il problema o se rifiutare la stipula.

Un esempio con le cifre. Su una casa da 210.000 euro, le parti hanno pattuito e versato 10.000 euro di caparra confirmatoria e 15.000 euro di acconto sul prezzo. Se ricorrono i presupposti per il recesso per inadempimento del venditore, il doppio della caparra è 20.000 euro complessivi, che includono i 10.000 euro già versati a quel titolo. L’eventuale restituzione dei 15.000 euro di acconto si valuta separatamente.

Se vuoi ancora comprare la casa

Ripristino prima della firma. Indicate per iscritto chi esegue e paga i lavori, la data entro cui finirli e come il tecnico verificherà che la causa sia stata risolta.
Proroga concordata. Se servono accertamenti o lavori condominiali, fissate una nuova data e chiarite cosa accade se il problema resta aperto. Se c’è un mutuo in corso, verifica con la banca eventuali scadenze della pratica.
Prezzo rivisto di comune accordo. Fate stimare il costo dell’intervento, i tempi e gli eventuali danni residui. Formalizzate il nuovo prezzo e la ripartizione delle spese con l’assistenza dei professionisti coinvolti.
Se manca un accordo. Un avvocato può valutare se ci sono i presupposti per chiedere l’adempimento, la risoluzione con eventuale risarcimento da provare, oppure il recesso con il rimedio della caparra. Un rifiuto unilaterale di firmare può a sua volta essere contestato. Contano la gravità del problema, le clausole e il comportamento delle parti.

Cosa fare se scopri un difetto prima della firma

Documenta il problema. Conserva fotografie datate, messaggi, fatture di riparazioni e, se pertinenti, verbali condominiali.
Chiedi una verifica tecnica. Fai chiarire origine del difetto, intervento necessario e, quando possibile, costi e tempi.
Rileggi il preliminare. Controlla le dichiarazioni sullo stato della casa, gli impegni presi dalle parti e le scadenze.
Segnala il problema per iscritto. Coinvolgi le parti e informa il notaio se la questione incide sulla preparazione o sulla data dell’atto. Metti per iscritto ogni eventuale nuovo accordo.

Se il rogito è imminente, raccogli anche la data in cui hai visto il problema e informa subito il notaio. Se la contestazione rischia di far saltare l’atto, chiedi a un avvocato come formalizzarla e come gestire la scadenza. Per il venditore, è utile mettere a disposizione la cronologia degli interventi e consentire un sopralluogo concordato, così le parti possono discutere sulla base degli stessi riscontri.

Se il difetto emerge dopo il rogito

Dopo il trasferimento entra in gioco, per i vizi della cosa venduta, la disciplina degli articoli 1490 e seguenti del Codice civile. La garanzia riguarda i difetti che rendono l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. In linea generale il compratore può chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione della vendita, secondo i presupposti applicabili. Se conosceva il vizio al momento del contratto, di regola la garanzia è esclusa. Lo stesso vale per un vizio facilmente riconoscibile, salvo che il venditore abbia dichiarato che il bene ne era esente.

L’articolo 1495 prevede, di regola, otto giorni dalla scoperta per denunciare il vizio, salvo un termine diverso stabilito dalle parti o dalla legge, e un anno dalla consegna per la prescrizione dell’azione. La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto o occultato il vizio. Se hai già comprato e scopri un problema, conserva le prove e fai valutare tempestivamente la denuncia, anche se il sopralluogo tecnico è ancora da fissare.

Come preparo una vendita con UNICA CASA

Nel mio lavoro a Bergamo e provincia, parto dalla storia della casa. Chiedo al proprietario quali lavori ha fatto, se ci sono stati problemi ricorrenti e quali documenti può mettere a disposizione. Organizzo le informazioni nella Carta d’Identità dell’Immobile, che consegno agli interessati durante l’Open House su appuntamento. Se emerge un dubbio, aiuto le parti a individuare cosa far approfondire al tecnico e quali informazioni condividere prima della proposta.

Stai pensando di vendere casa a Bergamo e provincia? Parliamo di come preparare l’immobile e la documentazione prima delle visite. Puoi contattarmi al 349 644 8543 o visitare venderecasabergamo.it.

Massimo Vismara · UNICA CASA · Uffici di Canonica d’Adda e Trezzano Rosa